У цій статті юрист з нерухомості розповість за якою ціною на даний момент повинна продаватися заставна нерухомість в разі коли банк почав процес звернення стягнення.
Перш за все відзначимо що банківська система в Україні переживає на даний момент мабуть найважчий період в своїй історії. Банки, які не мали «запас міцності» або просто вели занадто безтурботну і ризиковану господарську діяльність виявилися на тимчасової адміністрації. Більш того, деякі з них вже направлені регулятором – Національним банком України на ліквідацію. Всі ці кризові процеси супроводжуються панічним, і часто з порушеннями закону стягненням проблемної заборгованості з позичальників.
Особливу увагу банки приділяють позичальникам, чиї кредити забезпечені нерухомим майном – квартирами, будинками, земельними ділянками, будівлями і спорудами. Це не дивно – при реалізації подібного об’єкта банк може отримати досить значні грошові кошти і «перекрити» борг повністю. Правда відразу ж виникає важливе питання: за яку ціну буде продана заставна нерухомість?
Згідно діючих правових норм звернення стягнення на об’єкт нерухомості може проходити:
- за погодженням сторін;
- в судовому порядку.
При цьому що в першу чергу робить банк коли настала пора вимагати у позичальника все і відразу – абсолютно вірно багато хто скаже – звертається до суду з відповідним позовом.
Але мало хто знає що суд повинен вказати в рішенні при задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки. Роз’яснюємо – в такому рішенні має бути чітко вказано:
сума яка підлягає оплаті за рахунок предмета іпотеки;
- характеристика іпотеки, на яку звертається стягнення;
- спеціальні заходи, які повинні бути прийняті з метою охорони нерухомого майна – предмета іпотеки;
- спосіб, яким звертається стягнення на предмет іпотеки;
- в разі наявності – розмір вимог інших кредиторів, які повинні бути задоволені за рахунок нерухомого майна;
- стартова вартість нерухомого майна, яка буде застосовуватися при його подальшому продажу.
Зазвичай при підписанні договору іпотеки – застави нерухомого майна встановлюється договірна вартість предмета іпотеки. Така вартість часто сильно відрізняється від ринкової (реальної) вартості об’єкта – безумовно ми всі прекрасно інформовані кому це вигідно. Так ось банкіри отримавши довгоочікуване рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки в якому, як правило, не позначена конкретна вартість заставної нерухомості з радістю і з великим завзяттям продають таку нерухомість за дуже заниженою ціною.
Така ціна досить часто визначається на етапі виконавчого провадження – банк надає оцінку майна, яка значно занижує вартість застави.
У підсумку позичальник і / або майновий поручитель дуже часто залишаються без закладеної нерухомості і все ще з чималими боргами перед банком.
Законна оцінка застави – це як?
Якщо проаналізувати норми Закону України “Про іпотеку”, а саме статті 43 зазначеного закону, то робимо наступний висновок – початкова ціна реалізації предмета застави повинна бути встановлена за згодою сторін або в рішенні суду, а якщо згоди не досягнуто – то на підставі оцінки нерухомого майна .
Виходячи із зазначеної норми і аналізуючи норми статей 38, 39, 43 зазначеного закону можна прийти до однозначного висновку: встановлення початкової ціни предмета іпотеки визначається шляхом оцінки такого предмета в ході судового розгляду.
Тобто робимо дуже важливий висновок – перш ніж суду виносити рішення про звернення стягнення на заставну нерухомість суд повинен в обов’язковому порядку встановити реальну вартість заставного нерухомого майна на підставі спеціально проведеної оцінки. При цьому банк і позичальник має право подавати суду результати оцінки, яка була проведена не пізніше ніж за 6 місяців до винесення рішення суду.
З подібною позицією повністю згоден Верховний Суд України, який у своїй постанові від 27 травня 2015 року з справі № 6-61цс15 зробив аналогічний правовий висновок. А виходячи з норм процесуального законодавства всі суди на території України повинні привести свою практику у відповідність до зазначеної постанови.
Виходячи з викладеного якщо Ваша справа або кредит уже дійшов до стадії судових розглядів – запрошую до мене на юридичну консультацію.
Я використовую всі правові засоби і діючу судову практику для захисту Вашої нерухомості від претензій банківських установ.